FÖRE, UNDER OCH EFTER

Att sälja sin bostad är en omfattande affär! När man vill sälja sin bostad dyker det upp många frågor. Hur vet jag hur marknaden ser ut? Ska jag renovera innan jag säljer? Hur mycket får jag över till min nya bostad? Efter mina 10 år i branschen har jag svaret på nästan alla frågeställningar. Vare sig det är ett hus, en lägenhet, ett fritidshus eller en tomt du funderar på att sälja hjälper jag dig hela vägen.

Till att börja med behöver du göra en värdering, välja mäklare och ev göra en besiktning och en energideklaration. Att göra en besiktning är till skillnad mot energideklarationen inget lagkrav men väljer du som säljare att teckna en dolda fel försäkring så måste det finnas en besiktning som grund. Tänk på att ju mer fakta och mjuka värden du kan få fram desto bättre. Köparna är oftast pålästa och vana vid att granska, jämföra och gå på visningar. Därmed blir första intrycket väldigt viktigt och homestyling kan göra stor skillnad. Nedan presenteras vad man skall tänka på före, under och efter en försäljning.

FÖRE

STEG 1

Det är viktigt att veta hur marknaden ser ut och vad din bostad är värd innan du ska sälja. Detta ger dig en bild av vad du kan förvänta dig och om det faktiskt är rätt läge att sälja. Kontakta mig gärna så berättar jag mer. Jag har verkat i området i 10 år och är expert på just DITT område.

Man har ofta lika många frågor när man ska sälja sin bostad som när man ska köpa en. Hur ser marknaden ut? Vad kan man få för huset, lägenheten eller sommarstugan? Är det värt att fixa i ordning bostaden?

STEG 2 FÖRMEDLINGSUPPDRAGET

När du bestämt dig för vilken mäklare du vill ha ska ett förmedlingsuppdrag skrivas på. Detta gäller för alla mäklarföretag och det måste vara påskrivet av både dig och av fastighetsmäklaren innan vi får börja arbetet med din bostad. Förmedlingsuppdraget är ett kontrakt som innehåller alla detaljer om uppdraget du anlitar oss att utföra. Här bestäms exempelvis lägsta köpeskilling, vårt arvode och hur lång tid vi har på oss att sälja bostaden, normalt är ensamrättstiden 3 månader.

Mäklaren kommer att ställa frågor om bostaden till dig och troligen be dig att fylla i ett frågeformulär (En sk frågelista eftersom du som säljare har upplysningsskyldighet gentemot köparen gällande bostadens skick och de förbättringar eller renoveringar du har gjort på fastigheten sedan köp) Kom ihåg att även om mäklaren har mycket god lokalkännedom och expertis om marknaden, så finns det ingen som vet så mycket om din bostad som du. Dela med dig av din kunskap och ge mäklaren mycket information att jobba med.

STEG 3 MARKNADSFÖRING

Nu är det dags att marknadsföra din bostad och boka fotografering. När fotograferingen görs förbereder mäklaren en broschyr om din bostad. Den innehåller professionella bilder, en beskrivning av bostaden som mäklaren skriver (och du godkänner), hårda fakta såsom uppgifter om avgift, driftskostnad, tekniska data om bostaden etc. Mäklartorgets objekt marknadsförs på alla Sveriges största bostadsajter: hemnet, blocket och booli. Samt även på maklartoget.com och i Aftonbladets bostadsbox (exklusivt för Hudiksvall)

STEG 4 BESIKTNING

Om din bostad är en villa, ett radhus eller fritidshus, kan du låta göra en besiktning redan innan huset läggs ut till försäljning. Det innebär en oberoende besiktning som dokumenteras i ett protokoll som presumtiva köpare kan ta del av. Här finns inget lagkrav men är du orolig för ev dolda fel, dvs fel som inte upptäcks med blotta ögat/okulärbesiktning så måste en besiktning utföras och ligga till grund för tecknande av en dolda fel försäkring (ca pirs 9000 kr för 10 år)

En sådan besiktning innebär en extra trygghet både för dig och köparen och kan ge din bostad en extra skjuts i marknadsföringen. Affären i sig går oftast snabbare då köparna vet rent tekniskt vad det är dom bjuder på.

STEG 5 ENERGIDEKLARATION

När du säljer din bostad är du skyldig att tillhandahålla en energideklaration. Den redovisar byggnadens energiprestanda och är en viktig upplysning för köparen.

Om du säljer en bostadsrätt ska du vända dig till din förening. De ska då ta fram en energideklaration som gäller hela byggnaden och inte bara din lägenhet.

Vi mäklare hjälper givetvis till med detta. Finns energideklarationer ligger de samlade på boverket.se och vem som helst kan beställa hem dem. Till skillnad mot en besiktning av fastigheten är det lagkrav på att energideklaration måste utföras.

STEG 6 STYLING

Det här med homestyling, är det viktigt? Ja! Du måste inte anlita särskilda inredningskonsulter som kommer och målar om, lägger nytt golv och byter ut möblemanget. Men det betyder mycket att presentera din bostad på bästa sätt både på bild och på visning. Det första intrycket kommer aldrig tillbaka, så se till att eventuella köpare får en positiv inställning redan när de kommer.

Tänk så här: det är inte ditt eget hem du visar upp, utan presumtiva köpares framtida hem.

Både mäklare och fotograf kan ge dig värdefulla råd och riktlinjer.

UNDER

För att försäljningen ska kunna ske snabbt och fördelaktigt gäller det att använda sig av relevanta kanaler och professionell hjälp. Annonseringen, visningen, budgivningen, köpekontraktet och handpenningen är alla steg som är avgörande för hur smidigt din affär går i lås. Vi hjälper dig hitta rätt köpare som vill betala rätt pris och ser till att allting sköts på rätt sätt. Finns besiktning och energideklaration tillgänglig så underlättar det hela processen och köparen känner sig trygg att gå in i en affär. Är du som säljare inte redo att sälja i ”skarp läge” så finna möjlighet att förbereda allt och lägga ut objektet som en kommande försäljning. Då skapar man många presumtiva kunder till den dagen vi på allvar trycker på knappen.

STEG 1 HITTA RÄTT KÖPARE

Det gäller att slå igenom utbudet och nå ut till rätt personer vid rätt tillfälle. Jag använder mig av av en rad olika kanaler, exempelvis social media, lokalpress, hemnet.se, blocket, booli, aftonbladets bostadsbox osv, som jag vet hjälper dig hitta rätt köpare och göra en riktigt bra affär. Gärna så fort som möjligt.

Jag har också under mina 10 år ett register som är som är full av spekulanter med olika önskemål som jag kontaktar när en bostad som passar dem kommer ut på marknaden.

Skulle detta inte vara nog erbjuder vi också tjänsten Rivstart; marknadens vassaste digitala annonspaket med maximal räckvidd.

Resultatet – en betydligt större målgrupp för din bostad helt enkelt.

Kontakta mig så sätter vi tillsammans upp en plan för hur du bör marknadsföra just din bostad.

STEG 2 VISNING

Det är nu det gäller! Det är på visning det säger klick och köplusten vaknar. Det är därför oerhört viktigt att bostaden är väl förberedd. Jag hjälper dig med tips kring vad du kan göra för att lyfta fram bostadens potential. När det äntligen är dags för visning kan det gå till på lite olika sätt. Det vanligaste i Hudiksvall med omnejd är att ha bokade visningar där spekulanterna får boka in sig. Det är ett bra sätt för oss mäklare att ha kontroll över hur många som kommer och att dom är förberedda med ex lånelöfte. Beroende på hur marknaden ser ut kan det vissa gånger bli en så kallad ”förvisning”, är det med lyckat resultat så kan kan affär bli av direkt om man kommer överens, vilket leder till att den ordinarie visningen ställs in. Oavsett vilken väg ni väljer att gå är det mäklarens uppgift att ge en positiv och komplett bild av din bostad, och säkerställa att ingen besökare lämnar en visning med obesvarade frågor eller tveksamma intryck.

STEG 3 BUDGIVNING

Självklart vill du som säljare få ett så högt pris som möjligt. Det vanligaste sättet att bestämma priset sker via en budgivning, men det finns inga garantier för att budgivningen leder till ett högre pris än det begärda. Jag försöker alltid strävar efter att träffa rätt med prissättningen redan från början. Inte för högt och inte för lågt. Och framförallt inga lockpriser. Budgivningen är troligen affärens känsligaste fas, därför är jag noga med att när första budet kommer avisera ett tidsintervall för hur länge budgivningen kommer att fortgå. Säljaren har ändå rätt att stoppa när dom vill samt att dom inte har någon skyldighet att välja högstbjudande. Jag förmedlar alla kontakter mellan budgivare och säljare och när budgivningen är klar får både köpare och säljare en förteckning över lagda bud. Här inkluderas även kontaktuppgifter till alla som deltagit i budgivningen. Det är dock bara köparen som har rätt till budlistan inte övriga deltagare Budgivningen sker nästan uteslutande via sms och på nätet. Det är dock säljaren som väljer om budgivningen ska synas öppen utåt eller bara för de som deltar. Var noga med att ha ett klart lånelöfte innan du går in i en budgivning.

STEG 4 KONTRAKTSSKRIVNING OCH HANDPENNING

Din mäklare hjälper till med allt kring köpekontraktet och lotsar dig och köparen genom kontraktets alla detaljer. Vid kontraktsskrivningen betalar köparen handpenning till dig, normalt tio procent av köpeskillingen. Finns villkor i kontraktet om ex besiktning eller försäljning av köarens bostad, sk svävarvillkor deponeras handpenningen hos mäklaren tills villkoret är uppfullt innan handpenningen förs över till dig som säljare. Resten av pengarna får du på tillträdesdagen, det vill säga dagen ni kommit överens om att du lämnar över bostaden till köparen. Tillträdesdatumet står i kontraktet och som regel kommer man överens om en lämplig tidsrymd. Vanligen så att du och köparen får tid att förbereda inför flytt med allt vad det innebär av flyttstädning och kanske boka flyttfirma. Försök att vara ute i god tid.

EFTER

Så är det dags för tillträde!

Nu har du tömt din gamla bostad, städat, flyttat alla abonnemang och ändrat din folkbokföringsadress, läst av elmätaren och kanske sagt ett sista adjö till din kära gamla bostad. Du träffar köparen på er överenskomna tillträdesdag – ofta äger mötet rum hos din mäklare – för att underteckna handlingar, få bostaden slutbetald och lämna över nycklar. Andra handlingar som kan lämnas över är energideklaration, bruksanvisningar, eventuella ritningar och dylikt.

Märk gärna vilken nyckel som går till vad – port, vindsförråd, tvättstuga och så vidare. Det är en uppskattad gest som underlättar. Köparen kommer betala dig återstoden av köpeskillingen och om du har lån på din gamla bostad blir de lösta. Mäklaren har kontakt med din bank vid det här laget och tar hand om allt. När allt är klart har bostaden bytt ägare och vi gratulerar dig till en riktigt bra affär!

HJÄLP ATT DEKLARERA BOSTADSFÖRSÄLJNINGEN

När du lämnat över nycklarna, fått pengarna och flyttat in i din nya bostad är du mentalt redo att glömma hela affären och se framåt. Men en viktig detalj återstår – att deklarera försäljningen. Det ska du göra året efter att du sålde bostaden. Om du säljer bostad 2019 ska du alltså redovisa affären i deklarationen 2020. Om du gjorde en vinst redovisar du den som inkomst av kapital (skatten är 22% på vinsten), och om du gjorde en förlust kan du göra avdrag för den. Beräkningen är olika beroende på om du sålt villa, radhus, fritidshus eller bostadsrätt. Renoveringar gjorda de senaste 5 åren och som överstiger en total kostnad på 5000 kr per år, alla ny- om- och tillbyggnader sedan köp (även om det gått 20 år) är avdragsgill på vinsten. Även mäklararvodet är avdragsgillt till 100%.

Viktigt att veta. Om du gör ett avdrag som inte är giltigt enligt skatteverket ex på 10 000 kr får du betala reavinstskatt på summan som är 22%, dvs 2 200 kr. Det tillkommer även ett skattetillägg på 880 kr dvs 40% på 2 200 kr. Så var noga med att deklarera rätt. Om du köper en ny bostad finns möjligheter att skjuta upp en del av vinstskatten. Låter det krångligt? Det är det inte – för vi hjälper dig hela vägen, och vi vet vad som gäller med reavinstskatt vid försäljning av bostad och allt det andra.

Deklarationshjälpen ingår när du anlitar mig för din bostadsaffär.

Viktigt att veta: Om du köper en dyrare bostad har du rätt att göra uppskov, dvs skjuta skatten framåt. Låt säga att du har en vinst på försäljningen på 200 000 kr vilket innebär en skatt på 44 000 kr. Då ska du betala 0,5% i form av en straffränta på själva vinsten (200 000 kr) tills den dagen skatten betalas in if. Bra att veta är att just nu är vinstskatten 22% men om den har gått upp till ex 24% den dag du väljer att betala in skatten får du betala 48 000 kr.

FLYTTSTÄDNING

Inför utflyttningen är det mycket att tänka på. Det enklaste är ju så klart att städa efter det att alla saker är utflyttade, men det är inte alltid möjligt. Planera därför flytten och bostadsbytet i god tid. Kom ihåg att flyttstädning inte är avdragsgillt på vinsten men du kan givetivs utnyttja rutavdraget.